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北京投资客卒于2017年6月18日

放大字体  缩小字体 初玖网络科技有限公司     发布日期:2020-12-19  来源:和讯房产  浏览次数:49
核心提示:本文转载自公众号:“攸克地产”壹深圳华润城润玺一期的火爆,不禁让Y君想起了42个月前在北京买西二环某项目(以下简称Z楼盘)时的情景。大约是下午4点接到销售员的通知,要求当天晚上8点以前到指定地点选房。又是一个晚上悄悄开盘的楼盘。晚上开盘,这是中国房地产创造的又一个奇迹。想买的人太多,房子又贵重,只好借点夜色来掩盖。Z楼盘也是如此。销售员说,私下想找他买房的都有十几个,他们领导接到的请托估计有上百个。隔壁的一新项目情况也差不多。开发商是同一拨,只是操盘手不同。选房地点是在这个开发商之前开发的项目里。晚上7点

 

本文转载自公众号:“攸克地产”

深圳华润城润玺一期的火爆,不禁让Y君想起了42个月前在北京买西二环某项目(以下简称Z楼盘)时的情景。

大约是下午4点接到销售员的通知,要求当天晚上8点以前到指定地点选房。又是一个晚上悄悄开盘的楼盘。

晚上开盘,这是中国房地产创造的又一个奇迹。想买的人太多,房子又贵重,只好借点夜色来掩盖。Z楼盘也是如此。销售员说,私下想找他买房的都有十几个,他们领导接到的请托估计有上百个。

隔壁的一新项目情况也差不多。开发商是同一拨,只是操盘手不同。

选房地点是在这个开发商之前开发的项目里。晚上7点半左右,Y君和家人赶到这里时,现场大约有300多人,后来陆续又来了一些,目测400人左右。都是以家庭为单位,有老人也有小孩,但倒也不算喧闹,大家打电话或谈话商量都放低了音量。

初夏的北京,气温还没有升高,但内心的焦灼却让空气的温度随着时间的推移在迅速爬升。虽然屋子里有空调,但Y君依然出了一身汗。到现场的,都是确保能买到房的,人人都拿到了属于自己的号码牌;焦虑的是,自己中意的楼层、户型可能被排在前面的人买走了。

轮到Y君时,接近夜里12点。看了一眼销控表,10层以上的户型都被红色填满了。像这样20多层的楼房,楼层越高越受欢迎。

听说润玺一期每个人的选房时间只有一分钟,Z楼盘倒没这么苛刻,虽然工作人员疲惫的眼神无疑也希望你痛快点决定。老婆在家带孩子没能一起过来,Y君在电话里跟她商量了两三分钟,选了个9层,140多平米的三居室。

总房款接近1300万,实际上的决策时间也只用了3分钟。

办完各类手续,从选房现场走出来,已经1点半了。Y君在门口点燃一支烟,回头看身后依旧灯火通明的房间,过去的6个小时恍如浮华一梦。

这是2017年6月18日。农历丁酉年五月廿四日。一个值得纪念的日子,回过看也可能是需要祭奠的日子。

这是Y君的第二套房,首付八成,900多万将近1000万。

Y君毫不讳言,这套房子是百分之百抱着投资的目的买的。他请教了几个业内资深专家,大家一致的看法是,Z楼盘的预期是12万+。

支撑这个价格的理由,确实也是硬梆梆的。内城二环边,旁边的丽泽商务区不必说了,从金融街(000402,股吧)过来也仅一箭之遥。附近更是多年没有出来这样高端的纯商品房,Z楼盘还是国际一线品牌的全精装房。

政府主管部门给的备案销售价,最高只有9万多(别墅),普遍不到9万。这意味着,中间有3万多的预期“差价”。如果是140多平方米的三居室,一套总差价就是500多万。

买到即赚到,就这么浅显的道理。

虽然Y君经济实力尚可,但一下子要找齐首付900多万的现金,也不容易。他是借了几个朋友的钱才凑齐的,其中一笔还答应给年化20%的回报。

如今,每个月两万多的房贷,已经交了两年多。中间也问过那里的中介,回答是Z楼盘几乎没有出房的。

深圳润玺的事情爆出来后,Y君还专门到贝壳找房平台瞅了一眼。Z楼盘挂出的房子倒是也有十来套,但挂牌价让他吸了一口凉气。

差不多的户型,高楼层的挂牌价每平米能到九万二三,但低楼层的只有八万七八。也就是说,这挂牌价跟自己的买入价是一样的。中介小哥说,挂牌价当然还可以往下谈。12万+?没有的事,叠拼都没到这个价。

如果以现价卖出,算上资金成本,Y君的投资亏损至少10%以上。这并不是个别案例。

一个同时间买入Z楼盘也是准备投资的朋友告诉Y君,他的房子挂了快一年,询价的都没几个。

媒体在报道深圳网红盘润玺一期时,不少都用了一个词,疯狂。在Y君看来,这样的狂热现象,在42个月前的Z楼盘身上,差不多已经预演。

其一,打新。像科创板一样,基于买到即大赚的预期。润玺一期,平均单价13万元,周边二手房平均单价已达18万元。华润城润玺一期总价最低的是1栋203,98.52平方米,总价约1184.06万元。5万元的价差意味着,中签就可赚到490多万。面积越大,赚得越多。

Z楼盘虽然当时预期的价差没这么高,但几百万也是有的。

其二,合买。有媒体报道,润玺一期,有些买家拿不出那么多的首付,就几个人合买,并约定出售后按出资比例分成。

而前面提到的Y君那位朋友,就是三个人合买的一套Z楼盘。

其三,代持。媒体报道,润玺一期有不少是代持购买,即投资者以名下无房或有资格无实力的居民名义购买。11月30日,润玺开发商和另一个红盘“万科瑧山海”都发布了代持买房的风险提醒。

据Y君所知,Z楼盘的一些买家也是代持购买。出具购房资格的人,指标用掉了,但大家都没挣到钱。

所有的投资买房,都是基于预期和比较。Y君当初投资Z楼盘是基于12万+的预期,润玺一期的投资买家是基于新房二手房的比较。

谁要是在2017年6月告诉Y君,北京房价会下跌,肯定会招来无情的嘲笑;就好比现在,谁要是跟投资者说,深圳打新买房有风险,不被说是无知胆怯,也会说是穷酸嫉妒。

但这世上,从来没有什么是绝对不变。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组12月1日发布了一个《中国住房大数据分析报告(2020)》,它称北京房价最高时点是2017年4月,现在,距离最高时点平均房价已下跌15.8%。

Y君也是从业于房地产产业链的资深人士了,这次投资折在了Z楼盘上,让他思考良久。虽说深圳房地产市场有其特殊性,但北京市政府部门这三四年的做法,仍有值得深圳借鉴之处。与其去抄长沙的作业,同为超大城市的北京,恐怕更有深圳可学习的地方。

第一,去投资化的意志更坚定、行动更坚决。北京的调控政策,到2016年底已经到达最严厉的地步,除了没有像上海那样连单身汉也限购,其他的手段早就用上了。而深圳是2017年以后经历几次房价大涨,调控不断打补丁后才到今天跟北京差不多严厉的地步。

区别就在于,正如攸克地产《旧地图上买不到新世界》所说,今天的北京楼市,投资投机客已经赶出去了;但深圳的投资客还是大行其道。

第二,真正保障住房用地供应。这里必须拎出来说的是政策性保障住房。2017-2018年,北京市推出的住宅地块,是以限竞房、共有产权房项目为主,并辅以部分公租房。

这些住房对解决一大批中低收入群体的住房问题起了很大作用,他们可选择的余地太多了,而且也对整体房价起到了平抑作用。实事求是地说,不少限竞房质量还是很不错的,由于竞争激烈,开发商在配套和质量方面下了很多工夫。

举个例子。在Z楼盘旁边,有一个限竞房项目,其中它的叠拼产品,设计和质量都堪比商品房,但最高限价8.3万,比Z楼盘的叠拼便宜了大约1.5万。别看只有1万多块的差距,这个限竞房项目的出现,极大地压制了Z楼盘的投资空间。

而深圳市这几年的政策性保障房,是严重不足的。深圳有关部门也会列举数据说建设了多少套多少人才房、保障房,但现实是,没有起到缓解供求压力、平抑房价的作用。

第三,及时调整住房供应结构。2017-2018年北京楼市遍地都是限竞房,开发商去化压力之大,苦不堪言。有些限竞房不得不降价。有关部门对此相当清楚。到2019年,北京推出的纯商品住房用地有了大幅提高,2019年下半年到2020年则是以纯商品住房用地为主了。这是供给侧改革理论活学活用的代表。

今年北京有一批高端住房项目卖得很好,动辄一天售罄换来三四十亿。但北京的限竞房并没有退出,仍然保持着对商品住房的隐形压力。到目前,北京还有5万套限竞房,去化周期20个月。北京房价要涨起来,没那么容易。

深圳则基本一直是单边上扬。

北京房地产的投资逻辑已经消失了,深圳楼市的投资逻辑在何种情况下才会发生逆转,以及什么时候逆转?这几天,Y君在跟深圳工作的同学讨论着。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
 
关键词: 2017
 
 

 
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